北京侨福芳草地 | 目的地Destination

北京侨福芳草地

北京侨福芳草地

购物中心面积:56000㎡(地上二层,地下二层)

竣工时间:2012年

建筑方案设计:IDA

调研时间:2017年3月/2018年10月


对商业地产萌生兴趣的这两年来,我一直在思考什么样的项目才是中国商业地产行业的终极所在,在这个过程中我喜欢上了苛求建筑细节的恒隆和气定神闲的太古,也对华润这样具有超强实践力的央企肃然起敬,他们为像我这样对建筑或者商业感兴趣的人创造了许多必去的城市目的地。但毕竟在商言商,有时我又总觉得商业地产好像永远缺少了一成情怀,直到去年初春第一次走进北京侨福芳草地的大门,我才意识到并非如此。

侨福芳草地作为一个城市综合体,完全颠覆了我们对这一类型的项目的印象,只有独特的业主、卓悦的设计师和特殊的市场时机共同碰撞在一起才能共同造就这一机遇。 这个专栏里我介绍过恒隆系、太古系、华润系的一些案例,但芳草地和他们不同, 我相信它很可能成为一个孤品,一个偶然巧合之下所创造出来的个例,即便是恒隆地产的陈启宗主席也如此评价芳草地项目“匪夷所思”,然而就连缔造芳草地的故人都已去,何谈期望其他二流开发商再造一个芳草地呢。

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《AC建筑创作》封面

著名的建筑杂志《AC建筑创作》在2015年01期用两百余页的篇幅全面介绍了芳草地,书序是这么写的:“侨福芳草地是大多数建筑师梦寐以求的‘一生一次’的那类项目。心怀抱负的建筑师,遇上了富于远见的开发商和专业的配合团队……可以说这个项目恰逢其时,并且在对的地点遇到了对的人”。而这“对的人”,便是香港侨福集团的主席、著名的艺术收藏家黄建华先生。 每一个惊艳的产品背后都会有一个固执的掌舵者不计代价的推动着他们前进,但这样的掌舵者不多,而且只会越来越少,可以说作为甲方的黄建华对侨福芳草地开发设计的全过程的投入和支持,是造就芳草地项目最终得以惊艳绽放的第一要素。

情怀是一个已经被滥用至俗的词,但在我的语汇中侨福芳草地是一个真正配得上“情怀”二字的项目。我们先不说建筑本身颠覆逻辑的设计或者玲琅满目的艺术真品陈列,我们先谈谈人的因素。在我看来商业的魅力不仅仅在于产品的交易,更在于人和人之间的互动连结,这种连结可以剥离掉交易、租金等经济要素,只剩下纯粹的情感联络,但这种联络无法为商业企划书所设计,它必须是在经营的过程中用时间和真心所慢慢打磨出来的,然而这种真心在追求高周转的国内开发模式下几乎没有存在的可能,只有在芳草地这种业主甘愿投入全部的特例中可以有幸一瞥。这也是为什么侨福芳草地这种带有一丝真心情怀的项目可以让人臣服的原因所在。

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黄建华先生

去年冬天朋友圈和关注的公众号里突然流传着黄建华先生辞世的消息,这个名气远远小于那些地产大亨的老顽童却收到了许多陌生人真心的缅怀,这里摘取了一些侨福官方发布的黄建华先生逝世消息后来自租户、消费者和周边居民的留言。消费者与开发商之间的感情在某些时刻还是可以超脱出商业层面的,用所有的心力去做一件产品便是最奢侈的情怀,这种情怀直达人心的深处,早已超越了昂贵的硬件配套的层面,也最终可以顺其自然的收拢人心,转化为实际的回报。

大倩倩啊:我是D座一层星巴克以前的店经理,黄先生每次路过都会很亲切的和我们打招呼,饮冰室开业了也邀请我们去喝咖啡,虽然我们是租户,但黄先生也一直把我们当作他自己的员工,自己的伙伴,至今仍然无法接受他离开的事实,可能他并不记得我,但是他的小举动会让我挂念一辈子,一路走好

WangQQ倩:虽然我只是一个小小的餐饮服务员、但就是那天黄先生来我们家吃饭、他很亲切,他会在叫你的时候说一声:丫头、来!让我瞬间就想起了自己的爷爷!黄爷爷、愿您在天堂一切安好!

zp:昨天下飞机惊闻黄生噩耗,依稀记得第一次走进芳草地的愉悦的,感谢他对艺术人文和商业空间的不断探索,给了我在北京最喜欢的都市绿洲。

marie:我是芳草地的邻居。特别感谢黄先生这么用心的为朝外社区创造了这个超前的环保建筑,让我们可以去感受不一样的气息。作为街坊,我们会用心爱护你为北京带来的这座完美的城堡,无论是五年、十年、五十年,我们相信Parkview Green还是会代表着人类对自我的追求。

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侨福芳草地外观(东南方向)

但虽然如今风光无限,芳草地的诞生却是一波三折的。从2000 年开始设计规划,到 2004 年才开始建设,这中间又经历了奥运会的停工潮,直到2012年才终于完工,黄建华花了十二年和超出预算2倍的28亿元打造了芳草地项目,这种建设周期和预算超支绝不是任何一家正常的开发商所能容忍的情况,已经超出了正常的商业逻辑,放在普通开发商手里简直是妥妥烂尾的节奏。

谈起这件事,黄建华表示:" 超出预算将近两倍,是因为在施工过程中我发现很多地方可以做得更好,只要我有能力负担这个费用,我都很乐意去做。"从建筑师的角度出发,和这样的甲方合作简直是最幸运的事。

正如黄建华所说:“芳草地是无法复制的,因为没有人会像我这样用心”。究其原因,我想很大程度在于黄建华本人对于这个项目不只是从一个盈利的商业角度出发,而是希望打造一座可以留给后人继承的家族遗产。加上项目没有债务压力,并且黄建华本人拥有绝对的控制权,因此得以全力以赴也愿意全力以赴的做好这个项目。同时黄建华本人作为开发商又有着建筑学的教育背景,因此可以很清楚的知道自己想要的是什么,能够协调好开发商的利益需要和建筑师的设计之间的矛盾,对建筑师来说这是一件幸事,这也是为什么说侨福芳草地对于建筑师来说是“一生一次的项目”。


谈建筑设计本体之前,我想先聊聊芳草地的定位和品牌,这也是我这一年多来调研了一些商场后的思想的转变——商业建筑的设计是服务于运营的,项目定位和分析必然先于设计。

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项目区位图

如果回到项目之初,侨福芳草地其实是一个天时和地利都不太占优的项目。 区位上项目位于朝阳区东大桥路西侧,虽被称为是“CBD的后花园”,莫不如说“被CBD商圈所压制的非核心商圈”,虽然说是在二环和三环的城市核心区内,但作为商业建筑的区位却略显尴尬,由于处于王府井和国贸两大市级商圈的包夹中,这里的商业氛围一直都不够浓郁,而1994年芳草地拿地时这一区域更是纯粹的居民区,彼时的世贸天阶也还没有入市,地铁也未通车,可以说区位因素是项目前期面临的最大的问题。

实际上芳草地项目一开始的定位是高端写字楼,这也是侨福集团所擅长的方向,但考虑到地下一层、一层和二层都是不适合做写字楼经营的楼层,因此才考虑把楼下的部分打造成商场,并同时增加一部分酒店的业态来覆盖差旅的需求,而这也是侨福集团第一次涉足零售领域,因此侨福芳草地也就转型为了城市综合体的概念。

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中国第一家特斯拉体验店

而项目入市的2012年正值全球金融风暴肆虐的时刻,也正是中国第一个商业地产爆发的尾声,由于缓慢的施工进度等到项目开业时很多高级品牌早已抢先入驻了新光天地和国贸三期,因此原先计划的一些奢侈品大牌大多未能进驻芳草地。糟糕的市场背景下很多其他品牌也持观望态度迟迟不肯入市,进一步加剧了项目招商的难度。也正是这种困境倒逼了侨福从其他方面入手,最侨福将关键一环锁定在品牌上面,因为体量上不占优势,加上当时对面的是世贸天阶已经引入了包括UNIQLO、ZARA、H&M等快时尚品牌,所以运营团队选择引入一些小众的国内其他项目没有引入的品牌,也就是今天被广为炒作的“首店”。

总体来说芳草地项目的零售业态占比约40%,餐饮占比25%,生活配套20%,另有一家电影院和一家精品超市。其中首店的含金量还是很高的,包括了中国大陆第一家特斯拉TESLA体验店,第一家COS等,开业初期芳草地有50%的品牌是首次进入中国市场。这个比例在今天新开业的商业项目中几乎不可能再达到了,可以说芳草地超前于市场好几步,也定调了项目小而精的定位。当然这一定位也是有一定的风险所在,小众品牌即意味市场的认知度相对较低,所以实际上芳草地的客群培养也走过了较长的时间,从开业到今天相当比例的品牌已经被调整了,但好处是这些品牌的客群忠诚度远远高于普通品牌,同时客单价和提袋律也较高。毕竟如果全城只有芳草地有门店,那这些独家品牌的拥趸们自然只能到这里消费,同时也可能产生其他的顺带消费,而快时尚品牌就不可能达到这种效果了。


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很多初次到访的人对芳草地的第一印象就是“展览馆一样的商场”,所以接下来聊聊芳草地的艺术空间定位。近年来以K11为代表的艺术购物中心细分市场开始快速发展,而我认为在这一领域内目前做的最好的还是侨福芳草地,从艺术品的数量和质量上应该是略胜上海K11一筹的:巧思的室内设计,夸张的雕塑作品,让每位首次光临这里的访客过目不忘,抬头望向高大的玻璃幕墙,还悬挂着关公和佛祖的巨幅画像,屋顶的ETFE膜上还印着一个小小的地球……

达利的雕塑《骑海豚的人》在水雾萦绕下,被放置在商场门前的广场上,陈文令、郑路、夏航的作品分布在商场各处,韩国艺术家姜亨九近七米高的作品《关羽》也被摆放在商场的大厅里,非常醒目,除此之外的艺术品数不胜数。除了当代艺术的展厅之外,商场里还有一个空间藏有大量的民国时期的名人字画,有胡适、郁达夫,也有宋美龄、陆小曼。

而跟很多艺术主题商场先盖好房子再买艺术品填充进去不同的是,芳草地从设计之初就为一些艺术品预留了位置,比如从屋顶一直延伸到地下二层的杨韬作品《空束》,从 10 层楼的高度拉下 628 根红色细线,洒向底部中心位置的佛祖雕像,仿佛佛光就在眼前,令人震撼。诸多这样的定制艺术品,也成为侨福芳草地难以复制的重要原因。

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从桥上看《空束》

更难得的是芳草地所有的展品都是可以近距离观看的原作真迹,其中包括30 余件达利的雕塑,事实上这里是西班牙境外最丰富的达利真品收藏点。在建筑的顶层的还有4000多平米的侨福当代美术馆不定期地举办高水平的展览,涵盖了从绘画到行为的所有当代艺术类型。在黄建华眼里侨福芳草地就是一个超大型的艺术品,是他本人的展览馆和童话世界,所以每件展品都由他亲自指定摆放位置,艺术品和建筑结构有机结合,这个过程本身就成了二次创作,也是在这个过程中芳草地自然而然的成为了一座名副其实的艺术购物中心。

侨福集团的继承人黄培修也说:“侨福芳草地是家族完成的一件艺术品,有生命有性格。艺术品的进驻是对钢筋、水泥、玻璃的一种平衡,也算是人文与高科技的平衡。你不但可以从建筑中看到它的性格,还可以从这些艺术品中看到侨福芳草地的灵魂。”而反观国内某些照猫画虎的模仿者只是购置了一些三流的作品摆在通道走廊上就敢叫标榜自己" 艺术元素 ",也就高下立见了。

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事实上,艺术购物中心这个板块虽然近年来方兴未艾,但实则开发门槛很高,也不是绝大多数开发商所能模仿过来的,毕竟其本质是细分的市场,对应的消费者人群也相对小众。虽然这一人群确实近年来呈现快速的增长(这一点也可以从K11的布局看出端倪),但无论如何想要打造一座货真价实的艺术购物中心所要投入的前期成本和维护费用定是极其不菲的,虽然购置的艺术品本身也可能增值变现,但又有多少项目开发商舍得下血本购置值得购置的艺术品而不是地摊货呢?掐指算来中国目前除了芳草地、K11系列,其他的艺术购物中心项目恐怕难称成功吧。


说了这么多,终于可以回到建筑设计的主业上了,下面大致从建筑外观、平面功能、特色空间几个方面介绍一下侨福芳草地的建筑设计。

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芳草地外观(东北方向)

可以说侨福芳草地的得以落成和北京奥运会也有几分关联。项目报批的2004年北京正沉浸在申奥成功的喜悦中,城市规划部门的思路也发生了巨大的转变,由保守转向开放,因此这一前卫的规划设计自然和奥运会展示中国新面貌的需求相契合,也就得到了城市规划者的青睐。芳草地的外形还是相当有辨识度的,建筑为一个基底150*126米的长方形,从地上六层开始收缩成为一个类似金字塔的斜切体,一个巨大的玻璃和ETFE膜构成的“环保罩”外壳笼络了内部的四个独立体量,其中最高体量18层,87米。整个建筑坐落在一个10米深的下沉花园里,这一设计的目的是为地下层的商业空间引入自然的景观和光线,共有地下2层的商业面积和3层的停车场。不过一个不太和谐的插曲是最开始的规划部门的限高是120米,却在方案完成后被告知降低到了90米(据说原因是因为相关部门采用了一种不同的日照计算方法),显然这种坑爹的规划责任完全在于规划部门,最终黄建华接受了这一限定,建筑师也经过痛苦的工作完成了方案。

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日照分析

有一点需要指出的是虽然芳草地的外观看似十分大胆,但实际上是经过非常理性和严谨的推算得出的结论,而非建筑师拍脑袋的随手画出的产物。由于项目附近均为居住区,根据中国的建筑设计规范要求需要保证周边建筑底层的冬至日(亦有部分城市采用大寒日)满窗日照时间不得低于1小时,虽然实际操作上可以通过经济补偿来降低这一标准,但侨福方面表示希望自己的项目可以喝周围的邻居达成良好的关系,因此建筑师最终结合对北京冬至日的太阳高度角的推演才精确地得出26度的控制线。特殊的造型使得芳草地获得了两重立面的有趣效果,南向来的访客和北向的访客所见的建筑形体也就截然不同了。

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芳草地的下沉庭院

当然三角形的体量也造成了地上建筑面积的损失,因此建筑才必须向地下置入两层商业空间以此达到任务书的要求,但芳草地的地下设计中很特殊的一点是设计了环绕建筑一圈的下沉庭院,并且结合了许多的艺术品和绿化,这种设计几乎在国内是绝无仅有的孤例。要知道红线的退让对于建筑面积的损失是非常厉害的,但根据项目负责人的解释是希望这样给到每一个用户由内而外一样的生活感受,哪怕在地下三层喝咖啡可以感受阳光空气水,而不只是一堵墙。的确,这一做法使得传统的建筑地下空间获得了完全不同的体验,地下二层的餐饮空间也因为有了这一设计而获得了更好的用餐感受,这点是我个人亲身经历过的。如果仅从经济角度出发相比于对面积浪费和上升的建设成本,因此上涨的租金是否能够补贴前者的损失呢?我也不知道答案,但我想开发商也是聪明的,比如广州太古汇的屋顶花园的建设成本很快就从屋顶的六间餐饮店的租金收益中收了回来,但我想在芳草地这里除了经济利益或许在还多了一丝丝可爱的情怀吧。


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从一层俯视地下空间

说完建筑外观,来聊一聊建筑的内部功能空间。作为一个综合体项目,芳草地除了包括了零售、餐饮、娱乐、办公、精品酒店等常见功能空间外,还引入了画廊、会展、会所、城市通道等功能,并将这些功能统筹与巨大的“环保罩”之下,这里主要介绍商业部分。芳草地的商业主要位于地上两层地下两层的空间中,传统的设计中地下的商业会比较压抑,需要由主力店来驱动,但在芳草地的设计中由于一层的大面积透空,完全削弱了地下二层空间的压抑感,商业部分也就拥有了高达90的巨大中庭,这种宽阔的尺度体验甚至是十多万方的大型购物中心也无法比拟的,加上四周一圈的下沉庭院负二层的地面也就成了真正意义上的“ground floor”,进而延伸出城市街道进而广场的合体,成为大型节事活动的举办地,例如这里就曾举办过6000观众的太阳马戏团表演。

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一层平面图

从一层的平面图可以看出购物中心部分的动线主要是环绕透空中庭而形成的O形动线,这种动线的好处自然是消费者可以一次性走过所有店铺门口而不用走回头路,对于芳草地这种从内部空间感官上已经足够复杂的项目来说在动线的设计上自然是越简洁越好了。结构上芳草地其实是根据12*12米的柱网所规整设计的,主力店主要放置在角上已消化较大的建筑进深,所以脱开建筑狂野的外在和内在芳草地其实一直是一个十分理性的设计。


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一些特色空间:扶梯、高差、露台

当然在内部的空间上芳草地还是有非常多值得说到的地方,比如充满雕塑感的扶梯,显然这里的扶梯不同于普通商场的平行扶梯,而是被刻意设计和摆布得极具视觉张力,这也是符合整个项目的基调的。再例如空间中出现的高差和露台空间,都继续丰富了这个建筑中人的行为活动,但整个建筑内部最大的特色空间是一座绝无仅有的室内桥梁设计。这条长达255米,贯穿建筑对角线但毫无商业功能且严重浪费面积的连桥造价超过2.8亿人民币,显然这种投资绝不是一个普通的开发商所会做出的决策,更不论其对于结构、建安、消防等方面所带来的巨大挑战。

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从一层仰视桥

看似疯狂的背后初衷是希望建筑本身可以成为城市街景的一部分:不仅是建筑深处的人能随时抽身返归都市,而城市漫步者也可自由穿越整幢建筑却不必担心普通商场销售气氛的逼压因此建筑师可开发商都希望创造街景,而不仅仅是用一条最简单的通道把两个点连接起来,看出差别了吗?如果不采用这种特殊的拉索大跨结构,通道下方的大量立柱将破坏掉下方楼层的空间感,使其变得压抑,当然最终采用的这一抹红色也为冷色调的建筑室内带来一个色彩上的平衡,并成为视觉引导的航线。

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桥的结构模型

“空间不是建筑师的主观意念,而是根据人类行为操作的结果。人的活动赋予空间以灵魂和意义,反之,空间也对人类行为起到刺激和引导的作用”,导师屈米的教诲对徐腾影响深渊,可以说这座桥梁也在很大程度上去承载了建筑师对综合体和城市的反思。近十几年来,以资源集聚为特征的城市综合体在国内城市中出现爆炸性发展,其背后的“城市性回归”需求,正是对中国当代高速、低质、单调的粗放城市化运动的一种反动。然而,在粗放城市化的大背景下,当代中国城市综合体的建设却长期偏离“再造城市性”的目标方向。国内绝大多数城市综合体,却仅仅满足于把几种不同的城市功能仓储般凑集在一起,但商业、酒店、写字楼、公寓等功能空间则各循其门、各行其道,各自的生活场所彼此割据互不交流,无法形成高阶“城市性”所要求的彼此关联并富于活力的复杂生态结构。

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桥上景观

由于盲目强调功能资源的高效集中,城市综合体往往会对一个原本健康的城市生态系统产生强烈的破坏性——一个大型商业综合体的落成,通常会在方圆几公里内形成对周边中小商业的“吸血效应”,导致其它商业业态经营活力的降低甚至死亡。另一方面,也正因除功能集聚外一无所恃,当电商崛起对零售型商业功能釜底抽薪时,国内绝大多数城市综合体就顿时暴露出生态魅力欠缺、结构容变性低下的致命短板。

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与城市的连结

基于这样的思考,建筑师在整个项目的设计上一直都希望可以重塑城市性,在环保罩的笼罩下芳草地形成了一个相对独立的微小“生境”,不同功能类型的诸多“生活群落”在其中交缠融通、和谐共生,而桥梁也成为了建筑和城市的一个有力的联络线,使内部空间与外部环境之间有着很好的视觉和综合感官交流。


文章的最后让我们来聊一聊芳草地最赖以为傲的绿色建筑技术。近年来以LEED为代表的绿色建筑认证非常火爆,但深究的话究竟有多少项目是抱着为物业增值和广告宣传的态度和出发的,又有多少项目是真正从环境保护角度出发的,恐怕是个值得思考的问题,但毫无疑问侨福芳草地属于后者,也是中国乃至亚洲第一个获得LEED铂金级(最高级)认证的可持续商业综合体项目。其中最重要的一点设计便是关于整个环保罩的引入。

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环保罩的尺寸为120*150*80米的锥形结构,立面采用单层玻璃,顶棚采用ETFE半透明膜将建筑完全包裹,将北京一年中大多数时节不适宜的气候隔绝开来,许多生态技术也都是围绕其设计和展开的。由于内部的四个体量均有各自独立完整的幕墙,因此也就在环保罩和建筑之间首先形成了一层恒温的空气缓冲区,所以项目是一个典型的双层幕墙结构,这种设计随着上海中心大厦的落成而广为人知,但芳草地项目应当说是很早实践的代表。

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双层幕墙之间的缓冲

而在四栋建筑的内部也分别设计了自然的通风竖井,形成了室外-环保罩-室内空间-通风竖井-室外的留在,在天气合适的春秋两季通过开启竖井便可以引入自然通风,减少空调能耗,同时下沉庭院的不同方向也有多个大型的低层进风口为中庭商业空间带来新风。根据统计自正式开业以来与正常设计的同类写字楼相比芳草地达到了53%的平均节能,总体能耗也下降了23%,远远高于其他绿色建筑项目。

芳草地还在内部的空气和饮用水上下了很多文章。众所周知雾霾是北京每年逃不掉的话题,而芳草地通过对设备的更新使得外罩内部的PM值降到北京街道的20%左右的水平,达到了优质的空气质量。建筑内部也引入了污水再循环系统,建筑内部的饮用水也由中粮集团专门提供,以上种种烧钱的举措都充分贯彻了侨福芳草地对顾客健康的真心和对城市环境的回应,在今天来看依然是绝对的少数派。


从一年多前初见芳草地,到一年后再访,侨福芳草地已经成为我心中北京最值得参观的建筑,可以说它已经超越了产品的概念而成为一件精巧的作品。但可惜的是这种作品在当下快速的城市化潮流中可供生存的土壤可能愈发浅薄,虽然消费在升级,但我们等待下一座芳草地或许还需要很长的时间。最后借用真叫卢俊的一句总结:这样的产品如果成为孤品,将是整个行业的遗憾。


参考资料:

1.About | PARKVIEW GROUP

2.侨福芳草地:不愿这中国最惊艳的商场成为孤品_搜铺新闻

3.为什么说侨福芳草地是中国最好的城市综合体丨纪念侨福芳草地之父黄建华

4.《AC建筑创造》2015年01期,空间价值美学

5.侨福主席黄建华离世,他在芳草地留下达利真品

6.《行走于艺术与技术之间——北京侨福芳草地》柳澎

7.《侨福芳草地的商业经营逻辑》邹毅

8.我们不一样 | 侨福芳草地的独特性解析

9.艺术商业典范--“侨福芳草地”深度解读

来源:知乎 www.zhihu.com
作者:Ethan H

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